負動産って？

負動産という言葉を聞いたことがあるでしょうか？
土地や家のことを表す 「ふどうさん」は通常「不動産」と表記します
不動産には価値があるので、かつては不動産を相続すると羨ましがられたものでした
ところが現代では不動産を相続したからといって無条件に喜べるとは限らない状況があります
ものによっては価値が無いどころかマイナスの不動産が存在するからです
持っているだけでお金が減っていくマイナスの不動産、それを負動産と呼びます

近年、親御さんが亡くなり実家を相続したもののそれが負動産でどうしたらいいのか途方に暮れるケースが多くなっています
持ち続けると固定資産税や修繕費用など継続的に費用が掛かります
かといって売却しようにもなかなか買い手がつかなかったり、かなり安い価格で叩き売らなければならなかったりとかなり厄介な問題です
今回はそんな負動産になりやすい物件がどのようなものか解説します

建て直しや大規模リフォームに制約のある物件

今回の想定は実家の相続ですので築30年を超えている想定です
おそらく耐震性や快適性に問題があるので、相続したまま住み続けるのは難しいでしょう
建て直しや大規模なリフォームが必要だという前提です
ところが法律上の制約で建て直しや大規模なリフォームが難しい、もしくは不可能な物件というものが存在します
そのような物件は住み続けることも、売却することも難しいです

接道義務を満たしていない

この図は旗竿地と呼ばれるものです
間口が狭く、奥が広い土地の総称で一般的には入り口が狭いので使い勝手が悪く、敬遠されがちです
ただ都市部ではこういった土地は結構見られますので、形状に問題はありません
しかし、図の左のような土地は負動産になりやすい土地です
右の土地は問題ありません
両者の違いは何かと言うと、接道義務を満たしているか満たしていないかです

建築基準法の規定により、幅が4m以上の道路に2m以上接している必要があります(例外や個別事情があるので絶対ではありません)
接している部分を接道部分と言い、接道部分が2m以上であれば接道義務を満たしている、未満であれば満たしていないと言います
図の左は接道部分が0.9mなので接道義務を満たしていません、右は接道部分が2.0m以上なので接道義務を満たしています

ちなみに不動産のサイトなどを見るとこのような物件は「再建築不可」と注意書きがされています

市街化調整区域に建っている

市街化調整区域というのは簡単に説明すると法的に都市化を抑制し自然や環境を保護している区域のことです
建物は一定の条件を満たさないと建てることはできません
条件を満たせば建てられるのですが、この条件がかなり厳しくほぼ建築は不可能と考えて構いません

築浅物件だとどうなの？

立て直しやリフォームが不要ですぐに住めるような築浅物件が上述した建て直しや大規模リフォームに制約のある物件だった場合はどうでしょうか？
一見、価値はありそうですが残念ながら売却に苦労することが予想されます
不動産を売却するということは、当然ですが買う人が存在するから成立します
では、購入者はどのようにして購入するかと言うと、多くの場合住宅ローンを使用するでしょう
再建築不可物件の場合、金融機関の審査が下りないことが多く、仮に買いたい人がいても買えないというようなことが起こります
つまり、極端な話新築であっても再建築不可物件は売れない(売れにくい)といえます

対策はあるの？

市街化調整区域の場合はかなり難しいですが、接道義務違反であれば対策できる可能性はあります
要は4m以上の道路に2m以上接してれば良い訳ですから、隣の土地を買うなどして接道を増やせば建築可能な土地になります
もし隣の土地が接道義務を満たしていない場合は、隣地も負動産である可能性があります
負動産でも複数合わせれば価値のある不動産にすることも可能です